Forældrekøbslejlighed til den studerende

Dato 7. september 2018

I denne tid turnerer mange forældre rundt i de store studiebyer, for at finde en bolig til de unge studerende, ofte ender dette med at forældrene køber en lejlighed til den studerende. Som forælder skal man være klar over, at sådan et køb medfører, at der skal træffes en hel del beslutninger, hvoraf nogle har skattemæssig betydning.

Hvad skal huslejen være.
Når man lejer ud til sit barn, skal man skattemæssigt medregne en leje, der svarer til markedslejen, selv om barnet betaler mindre. Betaler barnet mindre end markedslejen, har man givet sit barn en gave. Hvis de samlede gaver til barnet overstiger 64.300 kr. (2018), skal der betales gaveafgift med 15 %.

Derudover skal man måske være opmærksom på, om barnet skal have boligstøtte (boligsikring). Hvis det er tilfældet, er der også nogle betingelser om lejens størrelse mv., som skal være opfyldt.

Der skal laves et regnskab.
Hvori der foretages en opgørelse over indtægter og udgifter vedrørende udlejningen, da man driver erhvervsmæssig virksomhed.

Regnskab med bilag har man pligt til at gemme i 5 år.

Beskatning.
Som ejer af en udlejningsejendom er der 3 metoder, hvorpå man kan vælge at lade resultatet beskatte.

  1. De almindelige regler, der medfører, at resultat før renter beskattes med op til 56 % som personlig indkomst, og man kun sparer 33% i skat på renteudgifterne.
  2. Kapitalafkastordningen, der medfører, at resultat før renter fratrukket kapitalafkastet*, beskattes med op til 56 % som personlig indkomst, og man kun sparer 33% i skat på renteudgifterne.
  3. Virksomhedsskatteordningen, der medfører, at resultat efter renter, beskattes med op til 56 %, som personlig indkomst, og man sparer op til 56 % i skat på renteudgifterne. Giver mulighed for, at overskuddet beskattes foreløbig med 22 %.

*Kapitalafkast svarer til en kunstig beregnet renteudgift

Hvilken ordning skal man så vælge? Det vil ofte være meget individuelt med fokus på, hvordan købet er finansieret. Store renteudgifter gør det sandsynligt, at man skal benytte virksomhedsskatteordningen som følge af, at der kan være en skattemæssig fordel heri.

Der udover skal man være klar over, at når ejendommen sælges, vil man være skattepligtig af en evt. fortjeneste, når man ikke selv har beboet ejendommen.  Et tab ved salget kan kun modregnes i andre gevinster ved salg af fast ejendom. Dette gør, at man måske skal overveje at sælge lejligheden til barnet på et tidspunkt, så barnet kan opfylde betingelserne for, at lejligheden kan sælges skattefrit.

Andelsboliger.
I de store byer er mange boliger andelsboliger. Ved køb af andelsbolig skal man være klar over, at ikke alle andelsboligforeninger tillader, at man udlejer boligen. Der udover anses dette ikke for erhvervsmæssig udlejning, så man er afskåret for at få fradrag for et evt. underskud, og man kan ikke få fradrag for alle udgifter. Normalt er der kun fradrag for den leje, man betaler, og man kan hverken bruge kapitalafkastordningen eller virksomhedsskatteordningen.

Finansiering.
Driver man virksomhed i virksomhedsordningen i forvejen og har nogle frie midler, må disse benyttes til købet, da man skal benytte virksomhedsordningen på lejligheden.

Driver man virksomhed i selskabsform, skal man søge om rådgivning inden, man lader selskabet købe boligen, da der er nogle meget rigide regler, som kan medføre beskatning af både hovedaktionær og lejer.

Hvis man har friværdi i sin bolig, kan det ofte være en god idé at udnytte denne ved købet, men få foretaget en beregning inden, da et tillægslån ikke er helt billigt at få.